【地产新江湖】闽系分化:保规模向左,降负债向右

AG百家乐app 2020-10-16

闽系房企一直是房企中个性鲜明的一支队伍。秉承“爱拼才会赢”的闽系房企常常呈现出规模增速快、负债率高企的“激进”形象。


闽系第一梯队的房企,包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。



回顾2018年,闽系房企之间出现了较大的分化趋势,体现在发展战略、规模增速、负债趋势等各个方面。


向左,向右?


闽系房企一般指早期成立于福建,业务范围拓展至全国的房地产开发商。


据业内人士称,闽系分南派和北派,南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起,北派则以福州为大本营。南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙等;北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉等。


闽系的迅速崛起与其高杠杆、高价拿地的扩张策略密不可分。2015-2018年,闽系房企将杠杆运用到极致,在全国拿地王,扩大销售规模,成为全国房企中的“黑马”。


进入2018年,面临市场的转冷和财务杠杆的风险,原来高规模、高负债的龙头闽系房企放慢脚步,转向降负债、保盈利,以阳光城、泰禾、融信、正荣为代表,不再单一地追求规模增速,而是逐渐向稳健过渡,努力摘掉“激进”的标签,但是由于前期“激进”发展,降负债难度也相对较大;而另一方面建发、宝龙、融侨还保持“规模为王”,仍然在追求规模的狂奔中。


规模分化


目前,第一梯队的房企包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。


冲进千亿的房企普遍扩张步伐较快,呈现高杠杆率、合同销售金额高增长的特点。


从《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》的排名来看,世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣已经进入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位,2018年合约销售额1761.5亿元,同比上涨74.8%,保持闽系的龙头位置。


从规模细分来看,第二梯队包括融侨、金辉、福晟销售规模在600亿至800亿元的区间,发展速度较快,成为千亿的后备军。其中,融侨、金辉、福晟也进入了房企排名TOP50。第三梯队包括建发、中骏、禹洲、宝龙,规模在400亿元至600亿元区间,排在50名之外。


从2018年规模增速来看,闽系房企同样出现分化的特征。其中,融信的销售额增速达到142%,世茂、阳光城的增速也达到70%以上,而此前销售额增速靠前的黑马房企旭辉、禹洲、正荣销售增速放缓。以禹洲为例,禹洲地产2018全年销售金额560亿元,同比增长39%,未完成600亿元的增长目标,而2017年规模增速为同比增长74%。


负债仍存难题


闽系房企常常被贴上“激进”的标签,不仅因为闽系房企一贯秉承“规模为王”的理念,也因为在规模的发展中负债率居高不下,最为典型的是泰禾和阳光城。泰禾在2018年年中的净负债率高达300%以上,已经居上市房企的行业之首。刚刚发布财报的阳光城净负债率为182.22%,同比减少70个百分点,虽然净负债率已经大幅降低,但是仍然处于同行业的较高水平。


此外,融信、宝龙的负债也较高。其中,融信2018年净负债率为105%,宝龙的净负债率攀升至101.6%。


从负债趋势来看,闽系房企的负债也呈现分化态势。不少闽系房企正在实施战略转向,重点是降低负债来控制企业发展杠杆。例如,此前负债率较高的阳光城、融信净负债率都大幅降低;而另一方面例如宝龙地产追求规模增速而净负债率攀升至101.6%,比2017年同期增加了14.8个百分点。


值得注意的是,由于闽系房企的负债率仍然处于行业高位,所以也面临着较大的偿债压力。从债券到期压力看,闽系房企存量债到期普遍集中在2019年和2020年。其中,融信、金辉、泰禾在未来两年的偿债压力会相对较大。 


新京报记者 徐倩 编辑 袁秀丽 图片来源 视觉中国 校对 翟永军

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